修资金管理中的三个常见问题

（一）房改房专项维修资金应交未交。房改房（公管房、单位自建住房）维修资金的形成是按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)，收费标准为80%产权售房款的15%，过渡为100%产权时补交房款的25%共同构成房屋维修基金，所产生的利息收入专项用于本单位出售公有住房共用部位和共用设施的维修。而房改政策执行时，很多单位为了搭上房改的“班车”，想尽办法，多方筹措资金，一般采用单位解决一部分，职工集资一部分，共同解决建房资金的问题，房改时职工应交纳的房款从集资款中扣除，多退少补，购房款已全部用于房屋建设，造成无法按比例提取住房专项维修资金，造成住房维修资金应交未交。随着房子的老化，屋面防水、管道老化，面层脱落等等问题接锺而来，但是由于没有交纳房屋维修基金，造成职工去单位上访的事件时有发生。

（二）住宅专项维修资金被开发商使用。在住宅专项维修资金交纳的起步阶段，居民对维修资金没有引起多大的关注，对资金的权属及使用也没有形成成熟的想法，居民的维权意识相对薄落，造成开发商收取房屋维修资金后，挪作他用，而房管部门对该资金的收缴追缴力度不够。随着发展，有些开发企业出现业绩滑坡、资不抵债甚至破产的情况，造成开发企业无力交纳已收取业主的维修资金。在住宅使用初期，房子基本没有维修的问题，这一问题被掩盖了，但随着房子老化、损毁等想要提取维修基金时，问题就暴露出来，这时居民发现自已的维修资金被使用并没有交纳，长期又得不到解决，业主往往会通过上访等途径解决问题。

（三）在房屋维修资金使用的过程中，未严格按照程序。开发商、物业公司、部分业主等，为了个人利益，利用管理漏洞，采用各种违法违规办法提取维修资金。有些没有召开业主大会，也不书面征求意见，更有甚者私自造表，冒充业主签名同意；有些物业公司同业主委员串通，套用维修资金，超范围使用，或者在实施维修的过程中，不进行招投标。甚至有些物业公司有施工队伍，包揽了组织项目申报、单位施工、委托审计等所有流程，造成审计形同虚设，业主权益得不到保障，一旦业主了解情况，就会形成潜在的上访的因素。

二、建议及对策

（一）自建住房的问题，建议政府出台补交政策，支持鼓励自建房单位、个人补交住宅专项维修资金，机关事业单位可以进入当年预算，企业可以税前提取。

（二）对于商品房专项维修资金滞留房地产企业、久拖不缴问题，建议政府及相关部门加大督查追缴力度，禁止房地产企业代收住宅专项维修资金。实行票款分离，房屋维修资金直接交纳给房管部门指定的专门账户，业主凭银行收据交房地产企业做为办理房屋产权的依据。

（三）针对使用中存在的问题，建议房管部门加大宣传力度，使业主关心住宅专项维修资金，关注资金的使用程序，加大参与力度，在审计过程中，尽量做到由业委会委拖、物管部门监管、复核，复核费用列入专项经费。房管部门同时应加大对维修资金的管控力度，严格审批程序，确保业主的钱真正业主说了算，真正用于业主，保障业主的合法权益不受侵犯。